Postovani, Pre godinu dana kupili smo stan od Gradjevinske Direkcije Srbije. Stanovi su bili u izgradnji i tada nam je receno da ce biti zavrseni u junu 20XX. a da se useljenje planira za septembar. Medjutim, oni nisu hteli da stave nikakve rokove u ugovor, niti on sadrzi bilo kakve odredbe koje se ticu njihovih obaveza i sankcija. Zgrada je zavrsena u septembru, ali do dana danasnjeg nismo dobili kljuceve, a kada zovemo da se raspitamo kad ce biti useljenje, stalno dobijamo odgovore kako im komisije koje vrse tehnicki prijem traze neke dodatne papire. Sad je trenutno aktuelno da im navodno protivpozarci traze da ugrade neke dodatne ne-znam-sta, a to nesto nema da se nabavi u Srbiji. Ne znam kome da se obratim za savet. Ne znam koja su moja prava u ovom slucaju. Podigli smo kredit u banci i uredno placamo rate vec mesecima. Zato vas molim za nekakav, bilo kakav savet.

Poštovana,

bez uvida u odredbe Ugovora koji imate (pretpostavljam Ugovor o kupoprodaji) ne možete dobiti precizan i tačan odgovor. Ono što je moguće jeste da Vam se predoče osnovne odredbe o ugovoru koje su sadržane u Zakonu o obligacionim osnosima.

Građevinska direkcija Srbije (dalje: GDS) je osnovana radi izrade programa, organizacije i koordinacije izgradnje, prodaje i kupovine stanova i poslovnog prostora za potrebe državnih organa, kao i izgradnje drugih objekata od značaja za Republiku Srbiju.

Kako se GDS javlja kao izvođač radova, investitor i prodavac nekretnina izgrađenih državnim subvencijama, to se u pravnom odnosu sa njima Vi nalazite u svojstvu prodavaca (GDS) i kupca (Vi), a ne izvođača radova i investitora (ovaj odnos reguliše se ugovorom o građenju). Ova činjenica kao posledicu ima isključivanje mogućnosti da kao naručilac posla (investitor) prigovarate onome što izvođač radova preduzima tokom izgradnje objekta (prigovarate na docnju, loše izvedenih radova, upotrebu nekvalitetnog materijala itd.) kao i da zahtevate ugovornu kaznu odn. ugovorom određenu naknadu koju jedna ugovorna strana plaća drugoj u slučaju da ne ispuni ili da zakasni sa ispunjenjem glavne obaveze koja se obezbeđuje ugovornom kaznom.

U samoj definiciji ugovora o građenju stoji da je njegov predmet izgradnja određene građevine u ugovorenom roku iz čega bi se mogao izvesti zaključak da je rok izgradnje bitan elemenat ugovora o građenju. Međutim, ukoliko bi se rok izgradnje uzimao kao bitan elemenat ugovora o građenju to bi za posledicu imalo da bi u slučaju kašnjenja sa izgradnjom došlo do raskida ugovora po samom zakonu, što najčešće nije u interesu ni jedne ugovorne strane. Usled navedenog, preovladava stav da rok izgradnje nije bitan elemenat ugovora o građenju, te se za slučaj kašnjenja predvinaju druge sankcije za izvođača, a to je najčešće plaćanje ugovorne kazne.

Kako se opšte dejstvo obligacionih odnosa (pa time i kupoprodajnog odnosa) reguliše Zakonom o obligacionim odnosima, ja ću pokušati da citiram pojedine zakonske odredbe za koje smatram da mogu da Vam pojasne neke stvari i određena prava koja kao kupac nepokrenosti imate.

Za svako dalje informisanje o vašem pravnom problemu preporučujem da potražite pravni savet organizacija koje se bave pruženjem besplatne pravne pomoći ili advokata i da njima na uvid predate Ugovor o kupoprodaji koji imate kako bi se utvrdila sadržina tog ugovora i šta je to ugovoreno i protumačile odredbe tog ugovora.

Ako ste Vi kao kupac platili kupoprodajnu cenu stana (odnosno otplaćujete ga), a prodavac Vam još uvek nije predao u državinu nepokretnost (stan), onda ste Vi prema prodavcu poverilac, a prodavac je dužnik.

Poverilac u obaveznom odnosu je ovlašćen da od dužnika zahteva ispunjenje obaveze, a dužnik je dužan ispuniti je savesno u svemu kako ona glasi.

Kad dužnik ne ispuni obavezu ili zadocni sa njenim ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati i naknadu štete koju je usled toga pretrpeo.

Dužnik se oslobađa odgovornosti za štetu ako dokaže da nije mogao da ispuni svoju obavezu, odnosno da je zakasnio sa ispunjenjem obaveze zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći.

Poverilac ima pravo na naknadu obične štete i izmakle koristi, koje je dužnik u vreme zaključenja ugovora morao predvideti kao moguće posledice povrede ugovora, a s obzirom na činjenice koje su mu tada bile poznate ili morale biti poznate.

Dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje.

Ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga poverilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze.

Posebne odredbe se odnose na ugovor o prodaji stvari.

Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti.

Stvar o kojoj je ugovor mora biti u prometu, te je ništav ugovor o prodaji stvari koja je van prometa. Prodaja se može odnositi i na buduću stvar (kao što je npr. stan u izgradnji).

Prodavac je dužan predati stvar kupcu u vreme i na mestu predviđenom ugovorom.

Kad je ugovoreno da predaja stvari bude izvršena u toku izvesnog perioda vremena, a nije određeno koja će strana imati pravo da odredi datum predaje u granicama tog perioda, to pravo pripada prodavcu, osim kad iz okolnosti slučaja proizlazi da je određivanje datuma predaje ostavljeno kupcu.

Kad datum predaje stvari kupcu nije određen, prodavac je dužan izvršiti predaju u razumnom roku posle zaključenja ugovora, s obzirom na prirodu stvari i na ostale okolnosti.

Ako kupac ne dobije zahtevano ispunjenje ugovora u razumnom roku, zadržava pravo da raskine ugovor ili da snizi cenu.

Kupac može raskinuti ugovor samo ako je prethodno ostavio prodavcu naknadni primereni rok za ispunjenje ugovora.

Ako prodavac u naknadnom roku ne ispuni ugovor, on se raskida po samom zakonu, ali ga kupac može održati ako bez odlaganja izjavi prodavcu da ugovor održava na snazi.

Na kraju bih da napomenem da su delovi ovog teksta selektivno citirane odredbe Zakona o obligacionim odnosima koji bi trebalo da posluže samo da Vas informišu o odnosu dveju strana kod kupoprodaje. Opet bih sugerisao da se za više informacija i razjašnjenje vašeg problema obratite službi besplatne pravne pomoći pri sudu, opštini, Pravnim fakultetima ili nekom advokatu i zatražite konkretan pravni savet uz prezentovanje ugovora koji ste zaključili sa GDS.

 Saša Milosavljević, diplomirani pravnik