Poštovani, Da li kupac nepokretnosti nad kojom je već stavljena hipoteka mora biti upoznat u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, da je na toj nepokretnosti već stavljena hipoteka u korist nekog trećeg lica?

Poštovani/a,

Potencijalni kupac nepokretnosti u Republici Srbiji mora proveriti sve podatke koji su sadržani u Javnim knjigama, a koji se odnose na nepokretnost koja treba da bude predmet kupoprodaje. Clan 62. Zakona o državnom premeru i katastru kaže da su „podaci katastra nepokretnosti javni i da svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke“, kao i da se „niko ne može pozivati na to da mu podaci upisani u katastru nepokretnosti nisu bili poznati, niti su mu mogli biti poznati, niti to može dokazivati“. To, u ovom momentu, podrazumeva pribavljanje Izvoda iz Javnih knjiga i naročito uvid u te knjige. Uvid u Javne knjige treba izvršiti, ukoliko je to moguće, i na sam dan zaključenja ugovora koji predstavlja pravni osnov za sticanje stvarnih prava na nepokretnosti. Na ovaj način potencijalni kupac bi imao neophodnu pravnu sigurnost za zaključenje pravnog posla.

Dakle, opšte je pravilo da postoji dužnost informisanja o pravima koja su upisana u javne knjige. Medutim, Zakon o obligacionim odnosima omogućava zaštitu kupcu u slučaju kada prodata stvar ima pravne nedostatke (u Vašem slučaju bi pravni nedostatak bila ustanovljena hipoteka)- Clan 508.- „Prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o cijem postojanju kupac nije obavešten, niti je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom“. Dalje zakon daje pravo kupcu stvari s pravnim nedostatkom da traži ili raskid ugovora, ili srazmerno sniženje cene. Međutim, bitan uslov za primenu ovog instituta jeste Vaša savesnost, naime da Vi u vreme zaključenja ugovora niste znali niti mogli znati za nedostatak, a već smo videli da u ovom slučaju Zakon o državnom premeru i katastru ustanovljava Vašu obavezu da se informišete o katastarskom stanju nepokretnosti. Ipak, ukoliko Vam je prodavac u vreme zaključenja ugovora izričito naglasio da nepokretnost nije opterećena hipotekom, Vi biste mogli koristiti ovaj institut, te tražiti ili srazmerno sniženje cene, ili raskid ugovora, jer sa njegove strane postoji mana volje-prevara.

Što se tiče krivičnog dela prevare, njegov pojam dat je u članu 207. st.1. Krivičnog zakonika- namera da se sebi ili drugom pribavi protivpravna imovinska korist dovedođenjem nekoga lažnim prikazivanjem ili prikrivanjem činjenica u zabludu ili održavanjem u zabludi i time ga navede da ovaj na štetu svoje ili tude imovine nešto učini ili ne učini. Međutim, ovde treba napomenuti da dužnost prodavca da obavesti kupca o opterećenju nepokretnosti nigde u Zakonu nije izričito navedena, upravo zbog javnosti Javnih knjiga, i jer se smatra da je kupac i sam dužan da ispita stanje knjiga pre zaključenja ugovora, to jest, zakonska je pretpostavka da je kupac upoznat sa stanjem neporketnosti u javnim knjigama. Stoga, ne bi se moglo smatrati da postoji prevara ukoliko je prodavac prosto propustio da Vas obavesti o postojanju hipoteke. S druge strane, prevara bi svakako postojala ukoliko Vas je prodavac direktno obavestio da je nepokretnost neopterećena, i time otklonio potrebu kod Vas da sami proveravate stanje u Javnim knjigama.

Ukoliko ponovo budete imali neke nedoumice u vezi pravnih pitanja slobodno nas kontaktirajte.

Vaš Mladi Pro bono