Poštovani, ja sam pozajmio od fizičkog lica novac, uz obavezu plaćanja mesecne kamate i kao garanciju na tu pozajmicu on je tražio da stavim pod hipoteku svoj deo nepokretnosti koji posedujem, što je 1/2 od kuće i placa jer se druga polovina vodi na majku. Interesuje me pošto nisam uplatio poslednje dve rate po ugovoru, on planira da od ponedeljka pokrene realizaciju te hipoteke iako sam ga molio da ne pokreće jer ću u narednih mesec dana biti u mogućnosti da mu to isplatim. Rekao mi je da on mora da pokrene postupak i da ga mogu prekinuti samo isplatom celog duga. Situacija je da ja ceo dug mogu da isplatim do Nove godine, ali on ne može ili neće da sačeka, pa me interesuje s’obzirom na ovu situaciju koliko traje ta procedura od aktiviranja hipoteke i koliko otprilike iznose dodatni troškovi, jer je u pitanju ukupan dug od XXXXe,a moja imovina mnogo više vredi. Tako da me interesuje da li neće javna prodaja da se objavljuje pre Nove godine jer realno mogu da isplatim to. I u principu koliko vremena imam da isplatim celokupan dug kako bih sprečio prodaju kuce i psiholoske posledice koje sve to povlači i da li će i kada neko da izlazi na lice mesta da vidi kakvo je stanje i tome slično, jer bih to da izbegnem po svaku cenu, živim na selu i to bi bio kraj kraja. Unapred zahvalan

Poštovani,

s obzirom na to da niste ispunili obavezu iz ugovora o zajmu u ugovorenom roku i da Vaš poverilac odbija da Vam izađe u susret u pogledu produženja roka za isplatu duga, on će, na šta i ima pravo, pokrenuti postupak realizacije te hipoteke. Ukoliko je u pitanju izvršna vansudksa hipoteka postupak bi bio sledeći: Vaš poverilac bi bio u obavezi da Vam pošalje opomenu u pismenoj formi čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ZAKONU O HIPOTECI (‘’Sl. glasnik RS’’ br. 115/2005) , (čl. 29 ZAKONA O HIPOTECI u daljem tekstu: ZOH ). U skladu sa odredbom čl. 30 ZOH, ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema opomene ne isplatite dug poverilac će Vam uputiti opomenu o prodaji npokretnosti koja mora sadržati podatke iz čl. 30 ZOH. Saglasno odredbi čl. 31 ZOH poverilac će istovremeno (kada je i Vama poslao opomenu) posalti registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist. Registar nepokretnosti će u roku od 7 dana od dana prijema zahteva za zabeležbu izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje i poveriocu kao i Vama dužniku, dostaviti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje. Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje hipotekarne prodaje postanje pravosnažno, ali ne i pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost. Saglasno odredbi čl.31 ZOH imate pravo žalbe na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.

Jako je bitno da Vam kod svake predaje novca, odnosno isplate rata dugovanog iznosa poverilac izda priznanicu kako biste imali dokaz da ste vratili pozajmljeni iznos novca.

Kada isplatite kompletan dug Vaš poverilac bi trebao da Vam da pismenu, sudski overenu izjavu da pristaje na ispis hipoteke. Ukoliko to ne učini moraćete da protiv njega pokrenete sudski postupak radi utvrđenja da je potraživanje Vašeg poverioca kao hipotekarnog poverioca prestalo, a odluka suda u tom postupku bi Vam poslužila radi ispisa hipoteke.

Što se tiče Vašeg pitanja kada bi procenitelji trabalo da izađu na teren, odgovor je sledeći:

Taj rok može biti i 45 dana budući da je  čl. 34 ZOH predviđeno da se prodaji hipotekovane nepokretnosti pristupa ukoliko ne isplatite dug do dana pravosnažvosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje. Ukoliko uložite žalbu na ovo rešenje rok prodaje može biti produžen za još najmanje 15 dana. Kako se procena vrednosti hipotekovane nepokretrnosti vrši pre pristupanja prodaji to se u Vašem slučaju može pristupiti proceni u napred navedenom roku. 

Što se tiče dodatnih troškova: Ukoliko bi i pored toga što ste isplatili Vaš poverilac pokrenuo vansudski postupak namirenja, u žalbi protiv zabeležbe rešenja o hipotekarnoj prodaji možete dostaviti dokaz da je dug isplaćen u kom slučaju će žalba biti sigurno uvažena a postupak obustavljen i u tom slučaju troškove namirenja snosi Vaš poverilac.

Ukoliko zaista budete u mogućnosti da dug isplatite do Nove Godine kao što tvrdite, niste ni u kakvom problemu budući da je do Nove Godine ostalo manje od mesec dana.

E-Klinika „Pro Bono“ i  Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu

(Ovaj odgovor su izradili studenti IV godine Pravnog fakulteta u okviru predmeta E-Klinika koji se organizuje u saradnji sa portalom www.besplatnapravnapomoc.rs organizacije „Pro Bono“)