Kupili smo stan i nismo bili obavešteni da je stan opterećen hipotekom (prodavac je rekao da je stan čist, pa zato nismo proveravali i nismo se nadali da će nas prevariti zato što smo “prijatelji“). Naravno, stan smo isplatili u celosti, od tada do danas nismo uspeli da saznamo koja je cifra u pitanju. Banka neće da nam kaže zato što hipoteka ne glasi na naše ime, bez obzira što mi imamo ugovor. Šta raditi?

Poštovani/a,

Mogući kupac nepokretnosti, prema našem pravnom poretku, mora proveriti sve podatke koji se nalaze u Javnim knjigama, a koji se odnose na nepokretnost koja je predmet kupovine. Ovo je potrebno uraditi pre zaključenja ugovora o kupoprodaji kako biste bili pravno sigurni oko zaključenja ugovora kao i o pravnom statusu same nepokretnosti. Tumačenjem člana 62. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 72/2009, 18/2010 i 65/2013) razaznajemo: podaci iz javnih knjiga (katastra nepokretnosti) su javni i svako može tražiti uvid u njih. Takođe, niko se ne može pozivati na to da mu podaci iz katastra nisu bili poznati, niti su mu mogli biti poznati, niti to može dokazivati.

Dakle, bili ste dužni proveriti stanje u javnim knjigama pre kupovine, kako ne bi došlo do situcaije u kojoj ste trenutno (ipak, ove podatke možete proveriti u svako vreme i možete tražiti uvid i izvod iz njih). Zakon o obligacionim odnosima pruža zaštitu kupcu kada prodata stvar ima pravne nedostatke (u Vašem slučaju pravni nedostatak je hipoteka na stanu). Članom 508. Zakona o obligacionim odnosima („ Službeni list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89, „ Sl. list SRJ“, br.31/93 i Sl.list SCG, br. 1/2003 ) je propisano da prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji pravo trećeg koje isklučuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije bio obavešten, niti je pristao da uzme tu stvar opterećenu tim pravom. Na osnovu ovoga, Vi, kao kupac stvari sa pravnim nedostatkom, možete da tražite ili raskid ugovora ili srazmerno smanjenje cene. Međutim, da biste ovako nešto tražili, bitno je da ste u trenutku zaključenja ugovora bili savesni. To znači da u vreme zaključenja ugovora niste znali niti ste mogli znati za nedostatak. Da biste se pozivali na raskid ugovora ili srazmerno sniženje cene, bitno je da Vam je prodavac u vreme zaključenja ugovora, izričito naglasio da nepokretnost nije opterećena hipotekom. U suprotnom, prodavac je zaštićen javnošću javnih knjiga, na osnovu kojih ste, kao što smo već rekli, prema Zakonu o državnom premeru i katastru, mogli i bili dužni proveriti pravno stanje nepokretnosti.

Takođe, možete se pozivati i na krivično delo prevare izvršeno od strane prodavca. Prevara podrazumeva nameru da se sebi ili drugome pribavi protivpravna imovinska korist dovođenjem ili održavanjem u zabludi jednog lica od strane drugog lažnim prikazivanjem ili prikrivanjem činjenica i time se to lice navede da na štetu svoje ili tuđe imovine nešto učini ili ne učini (član 208. stav 1 Krivičnog zakonika – „Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 85/2005, 88/2005, 72/2009, 111/2009 i 121/2012). Na prevaru se možete pozivati jedino ako Vas je prodavac direktno obavestio da je nepokretnost neopterećena. U suprotnom, on je, kao što smo rekli, zaštićen javnim svojstvom javnih knjiga, koje ste bili u obavezi da proverite pre zaključenja ugovora.

 

E-Klinika „Pro Bono“ i Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu

(Ovaj odgovor su izradili studenti IV godine Pravnog fakulteta u okviru predmeta E-Klinika koji se organizuje u saradnji sa portalom www.besplatnapravnapomoc.rs organizacije „Pro Bono“)