Poštovani, suprug i ja podižemo voćnjak na njivi mog svekra. Do voćnjaka možemo doći putem koji je prilaz za još par parcela. Taj put se koristi već decenijama unazad. U vlasništvu je različitih vlasnika. Jedan od vlasnika je, kada je primetio da nešto radimo u voćnjaku parkirao auto da nam onemogući izlaz na glavni put, to se dva puta rešilo izlaskom policije. Sada je postavio kapiju. Zanima me koja su moja prava i kako da postupim dalje? Unapred hvala

Poštovana,

Situacija koju ste opisali predstavlja pitanje stvarne službenosti i njenog sticanja. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa („Сл. лист СФРJ„,бр. 6/80 и 36/90, „Сл. лист СРJ„, бр. 29/96 и „Сл. глaсник РС“, бр. 115/2005 др. зakon) u članu 49. pojam stvarne službenosti određuje na sledeći način: „Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti (povlasno dobro) da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika (poslužno dobro) ili da zahteva od vlasnika poslužnog dobra da se uzdržava od vršenja određenih radnji koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nepokretnosti. “ Dakle, to znači da Vi odnosno Vaš svekar jeste u ovoj situaciji ono što Zakon naziva vlasnikom nepokretnosti koja je povlasno dobro, a ti vlasnici koje ste naveli su sa druge strane vlasnici poslužnog dobra iz Vaše perspektive. U ovom konkretnom slučaju mi govorimo o Vašem pravu prolaza koje spada u pozitivne stvarne slubenosti.

Sam Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa predviđa tri moguća načina za sticanje ili nastanak stvarne službenosti odnosno u Vašem slučaju Zakon daje odgovor koji su to načini da Vi steknete pravo prolaza na tuđem zemljištu koje se koristi kao poslužno dobro.

Ta tri načina su sledeća:

1. na osnovu pravnog posla

2. odlukom državnog organa

3. održajem (član 51.)

Osvrnućemo se na svaki od ovih načina kako bismo Vam ih bliže objasnili, i time Vam pružili odgovor na šta činiti dalje i koja su to Vaša prava u ovoj situaciji.

Kada govorimo o sticanju na osnovu pravnog posla mislimo na sticanje, u ovom slučaju, prava prolaza ili testamentom ili ugovorom. Dakle jedna od Vaših opcija jeste da Vi zaključite ugovor sa vlasnicima poslužnog dobra tj. tog zemljišta na kom se formirao put kojim Vi prolazite.

Ukoliko se odlučite za ovu opciju, koja ukoliko obe strane to žele može biti i najpraktičnija opcija, neophodno je da znate da: 1. je potrebno da ugovor bude u pisanoj formi,

2. sam ugovor nije dovoljan za nastanak službenosti već je neophodan i nakon zaključenja ugovora i upis u katastar nepokretnosti, za šta Vam je potreban pristanak vlasnika poslužnog dobra a pošto ovde ima više vlasnika potreban je pristanak svih postojećih vlasnika.

Međutim, iz gore opisane situacije možemo zaključiti da vlasnici poslužnog dobra neće biti radi da zaključe sa Vama ugovor, što Vam ostavlja druge opcije.

Održaj (član 54.) je situacija u kojoj bi vlasnik povlasnog dobra morao određen period vremena da koristi svoje pravo (ovde pravo prolaza) i to bez protivljenja vlasnika poslužnog dobra, i samim protekom tog vremena korišćenja on bi stekao stvarnu službenost tj pravo prolaza. Dakle ovde se jedno faktičko vršenje prava usled dugog proteka vremena izjednačava sa pravnim vršenjem. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa predviđa period od 20 godina faktičkog ostvarivanja službenosti a da se vlasnik tome nije protivio.

Ukoliko ni to nije slučaj, ostaje Vam treća opcija što je odluka državnog organa. Član 53 :

„Odlukom suda ili drugog državnog organa stvarna službenost ustanovljava se kada vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez odgovarajućeg korišćenja poslužnog dobra, kao i u drugim slučajevima određenim zakonom“

Dakle, ovde nam je bitno da istaknemo dve stvari: 1. nemogućnost upotrebe povlasnog dobra tj u ovom slučaju Vašeg voćnjaka bez prava prolaza na poslužnom dobru i 2. pošto odluka suda ima konsitutivan karakter (što bi značilo da samom odlukom nastaje službenost) nije potreban upis u katastar nepokretnosti ovakve odluke (dok bi kao što smo već rekli kod ugovora upis bio obavezan). Ovde još imajte na umu i da vlasnik poslužnog dobra može zahtevati od suda da utvrdi odgovarajuću naknadu za ovakvo korišćenje njegovog zemljišta, pošto ipak donekle dolazi do sužavanja njegovog prava svojine.

Dakle, stvarna službenost može biti ustanovljena za vlasnika jedne nepokretnosti u njegovu korist, na teret vlasnika druge nepokretnosti koja se naziva poslužnim dobrom. Kako biste ustanovili stvarnu službenost Zakon Vam ostavlja jedan od tri gore navedena načina: ugovorom, održajem tj faktičkim vršenjem prava prolaza u periodu od 20 godina od strane vlasnika povlasnog dobra a da se vlasnici nisu tome protivili, i odlukom državnog organa – kada drugačije Vi ne biste mogli da dođete do svog zemljišta.

E-Klinika „Pro Bono“ i Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu

(Ovaj odgovor su izradili studenti IV godine Pravnog fakulteta u okviru predmeta E-Klinika koji se organizuje u saradnji sa portalom www.besplatnapravnapomoc.rs organizacije „Pro Bono“)