Izvršenje na nepokretnostima

1. Mesna nadležnost suda

Za odlučivanje o predlogu za izvršenje( na osnovu kog se donosi Rešenje o izvršenju) i za sprovođenje izvršenja, mesno je nadležan sud na čijem području se nalazi nepokretnost.


2. Postupak izvršenja na nepokretnosti

Izvršni poverilac uz predlog za izvršenje potrebno je da dostavi dokaz da je nepokretnost koja je predmet izvršenja upisana u javnu knjigu kao svojina izvršnog dužnika (list nepokretnosti, vlasnički list…).

Predmet izvršenja može biti i nepokretnost koja nije upisana u javnu knjigu, ali je potrebno uz predlog za izvršenje dostaviti i potvrdu od nadležnog organa da se upis ne može izvršiti( sud će rešenjem dozvoliti izvršenje uz naznaku da je nepokretnost u vanknjižnoj svojini dužnika).

Predmet izvršenja može biti i nepokretnost u susvojini izvršnog dužnika, uz saglasnost ostalih suvlasnika (iz cene ostvarene prodajom nepokretnosti ostali suvlasnici će se namiriti pre namirenja izvršnog poverioca i pre naknade troškova izvršnog postupka).

Izvršenje na nepokretnosti sprovodi sezabeležbom Rešenja o izvršenju u javnu knjigu, utvrđivanjem vrednosti nepokretnosti, prodajom nepokretnosti i namirenjem izvršnih poverilaca iz iznosa dobijenog prodajom.

A. Zabeležba Rešenja o izvršenju

B. Utvrđivanje vrednosti nepokretnosti

C. Prodaja nepokretnosti

A. Zabeležba Rešenja o izvršenju

Nakon donošenja Rešenja o izvršenju, jedan primerak rešenja sud šalje nadležnom organu (sudu ili katastru) kako bi se izvršio upis Rešenja o izvršenju u javnu knjigu. Tim upisom izvršni poverilac stiče pravo da svoje potraživanje namiri iz te nepokretnosti, i stiče pravo da se iz nepokretnosti namiri pre lica koje je docnije steklo na toj nepokretnosti založno pravo ili pravo na namirenje(Izvršni poverilac se može namiriti iz prodaje te nepokretnosti i u slučaju da treće lice kasnije stekne pravo svojine na istoj nepokretnosti).

B. Utvrđivanje vrednosti nepokretnosti

Nakon pravosnažnosti Rešenja o izvršenju, sud će pristupiti utvrđivanju vrednosti nepokretnosti.

Najčešće, sud donosi Rešenje kojim se traži veštačenje, pa na osnovu nalaza i mišljenja veštaka utvrđuje vrednost nepokretnosti u visini tržišne cene na dan procene i donosi se Rešenje o utvrđivanju vrednosti nepokretnosti (prilikom utvrđivanja vrednosti vodi se računa o pravima koja postoje na nepokretnosti i koja će ostati na njoj i posle prodaje nepokretnosti što umanjuje njenu vrednost). Na ovo rešenje se može uložiti žalba.

Sud može utvrditi vrednosti nepokretnosti i na osnovu drugih činjenica, odnosno na drugi pogodan način.

C. Prodaja nepokretnosti

Zaključak o prodaji nepokretnosti – po pravosnažnosti Rešenja o izvršenju i Rešenja o utvrđenju vrednosti nepokretnosti, sud donosi Zaključak o prodaji nepokretnosti, kojim se određuje način i uslovi prodaje, vreme i mesto prodaje, vreme za razgledanje nepokretnosti.

Zaključak o prodaji nepokretnosti se objavljuje na oglasnoj tabli suda (a stranka može o svom trošku da objavi zaključak i u sredsvima javnom informisanja).

Od objavljivanja zaključka o prodaji na oglasnoj tabli suda do dana prodaje mora proteći najmanje 30 dana.

Uslovi prodaje

Uslovi prodaje sadrže sledeće podatke - bliži opis nepokretnosti - naznačenje prava trećih lica koja koja ne prestaju prodajom, naznačenje službenosti i stvarnih tereta koje kupac preuzima - procenjenu vrednost nepokretnosti utvrđenu rešenjem suda - način prodaje, iznos jemstva, rok u kome mora biti dato jemstvo - rok u kom je kupac dužan da položi cenu (koji ne može biti duži od 30 dana od prodaje) - datum i mesto prodaje

Način prodaje

1. Prodaja putem usmenog javnog nadmetanja

2. Prodaja neposrednom pogodbom


1. Prodaja putem usmenog javnog nadmetanja


Ročište se održava u sudskoj zgradi pred sudijom pojedincem.

U javnom nadmetanju mogu učestvovati samo lica koja su prethodno položila jemstvo - 1/10 utvrđene vrednosti nepokretnosti (a ako njihova ponuda nije prihvaćena jemstvo im se vraća odmah nakon zaključenja javnog nadmetanja).

Na početku ročišta sud utvrđuje da su ispunjeni svi uslovi za održavanje ročišta, a nakon toga objavljuje nadmetanje.

Prvo ročište za prodaju nepokretnosti

Na prvom ročištu za prodaju, nepokretnost se ne može prodati ispod procenjene vrednosti nepokretnosti.

Ako se nepokretnost nije mogla prodati na prvom ročištu, sud će zakazati drugo ročište za prodaju.Od prvog do drugog ročišta za prodaju mora proteći najmanje 30 dana.

Drugo ročište za prodaju nepokretnosti

Na drugom ročištu za prodaju, nepokretnost se može prodati ispod procenjene vrednosti nepokretnosti, ali ne ispod 2/3 te vrednosti.

Strane se mogu sporazumeti izjavom datom na zapisnik kod suda, da se nepokretnost može prodati i za nižu cenu od 2/3 te vrednosti.

Ako se nepokretnost nije mogla prodati na drugom ročištu za javno nadmetanje, na predlog izvršnog poverioca sud će rešenjem dosuditi nepokretnost izvršnom poveriocu.

Ako se nepokretnost nije mogla prodati na drugom ročištu za javno nadmetanje, a izvršni poverilac ne stavi predlog za dosuđivanje,sud će naredna ročišta zakazivati samo na predlog izvršnog poverioca(sud će obustaviti izvršenje ukoliko u roku od jedne godine izvršni poverilac ne stavi predlog za zakazivanje novog ročišta).

Nadmetanje počinje objavljivanjem početne cene. Ako najmanje jedan učesnik prihvati objavljenu cenu objavljuje se sledeća koja je viša, i to najviše za pet procenata od prethodne.Ovaj postupak se ponavlja sve dok poslednja ponuđena cena ostane neprihvaćena. neprihvaćena. Nadmetanje se zaključuje po isteku deset minuta neposredno posle stavljanja najpovoljnije ponude.

Po zaključenom nadmetanju, sud utvrđuje koji je ponudilac ponudio najveću cenu, i donosi Rešenje o dosuđenju nepokretnosti kojim se tom ponudiocu dosuđuje nepokretnost.

Ovo Rešenje se objavljuje na oglasnoj tabli suda i dostavlja se svim učesnicima u postupku.

Nakon polaganja cene, sud će doneti Rešenje o predaji nepokretnosti kupcu, a po pravosnažnosti tog rešenja u javnu knjigu upiše pravo svojine kupca.

Predajom nepokretnosti izvršni dužnik gubi pravo poseda nepokretnosti i dužan je da nepokretnost preda kupcu odmah nakon dostavljanja rešenja o predaji nepokretnosti.

Sud može, na zahtev kupca, zaključkom naložiti izvršnom dužniku nepokretnost isprazni i preda kupcu.


2. Prodaja neposrednom pogodbom


Ako je zaključkom o prodaji određeno da će prodaja biti izvršena neposrednom pogodbom, budući kupac je dužan da položi cenu u navedenom roku.

Nakon polaganja cene, sud će doneti Rešenje o dosuđivanju nepokretnosti prodate neposrednom pogodbom, koje se objavljuje na oglasnoj tabli suda.

Po pravosnažnosti Rešenja o dosuđivanju nepokretnosti, sud će doneti Rešenje o predaji nepokretnosti kupcu, a po pravosnažnosti tog rešenja u javnu knjigu upiše pravo svojine kupca.

Namirenje

Sud pristupa namirenju po pravosnažnosti Rešenja o predaji nepokretnosti sledećim redom: - poreske i druge dažbine koje opterećuju nepokretnost u poslednjoj godini - potraživanja obezbeđeno založnim pravom - potraživanja naknade za lične službenosti i stvarne terete(koja se prodajom gase) - potraživanja izvršnih poverilaca po čijem je predlogu određeno izvršenje